Poiché le procedure e i portali di riferimento variano a seconda della regione (ad esempio, nel Lazio la richiesta si effettua tramite il sistema Ross 1000), è necessario contattare gli uffici regionali competenti per comprendere le modalità specifiche di attivazione. Il codice regionale è infatti il requisito fondamentale per poter successivamente accedere al portale nazionale (BDSR) e richiedere formalmente il CIN.

Si richiede al sistema Ross 1000 che è il portale su cui devono essere comunicati i flussi turistici.

 No. Anche se i dati regionali vengono tradotti nel sistema nazionale, il titolare deve accedere al portale BDSR tramite SPID o CIE, integrare i dati mancanti e richiedere formalmente il CIN.

 No, non è possibile operare in totale autonomia per l’inserimento iniziale. L’utente può solo verificare la correttezza dei dati già presenti o segnalare eventuali mancanze o errori; sarà poi la Regione di competenza ad integrare le informazioni entro 30 giorni.

Può accadere solo in caso di incongruenze nei dati o inserimento di informazioni errate. Se si possiede un CIR regolare, la conversione in CIN è dovuta.

Se si è Locazione Breve, durante la procedura di richiesta del CIN è necessario dichiarare di essere in regola con le norme di sicurezza (estintori e rilevatori).

No. Devono essere esposti entrambi sui portali online ed esternamente su ogni singola struttura.

No, il CIN identifica la struttura in modo univoco. Se un appartamento viene affittato interamente ma ha più annunci (ad esempio su Airbnb e Booking), il codice rimarrà lo stesso per tutti.

Sì, l’obbligo del CIN riguarda chiunque conceda in affitto un immobile per finalità turistiche, indipendentemente dalla durata dell’apertura durante l’anno.

Sì, se il contratto è di tipo turistico breve, si è soggetti a tutti gli obblighi previsti (SUAP, Istat, Alloggiatiweb, CIR, CIN e sicurezza), a meno che non si tratti di un contratto di locazione transitoria specifico che esuli dal circuito turistico.

Se la locazione è superiore ai 30 giorni e viene registrata regolarmente come affitto a lungo termine (non turistico), il CIN non è richiesto. Tuttavia, se la struttura è configurata come attività extra-alberghiera (casa vacanze, B&B), l’obbligo del CIN rimane a prescindere dalla durata del singolo soggiorno.

 È consigliato farlo se i post hanno finalità pubblicitaria o contengono link diretti per attirare prenotazioni.

No, non è funzionale. Il fine del codice è alimentare le banche dati online per la pubblicità e la gestione delle prenotazioni.

 È necessario contattare la propria Regione e richiedere la “pulizia” del database per cancellare i duplicati. I dati presenti sul portale nazionale derivano infatti direttamente dalle trasmissioni regionali, che rappresentano spesso il vero “collo di bottiglia” del sistema.

Mentre piattaforme più piccole possono effettuare verifiche manuali su ogni codice, i grandi portali come Booking o Airbnb non hanno attualmente strumenti automatici per verificare se un CIN appartenga realmente a quella specifica struttura. Tuttavia, l’esposizione di un codice errato o altrui espone il gestore a sanzioni pecuniarie da parte delle autorità.

 No. In base alla normativa sul CIN (D.L. n. 145/2023 – art. 13-ter, comma 7), questo obbligo specifico riguarda esclusivamente chi concede in locazione unità immobiliari tramite contratti di locazione breve o per finalità turistiche senza la fornitura di servizi aggiuntivi. Tale distinzione non esclude però che le attività extra-alberghiere siano tenute a rispettare altri obblighi in materia di sicurezza previsti dalle normative regionali o nazionali; le fonti precisano infatti che l’estintore è obbligatorio per tutti e deve essere collocato all’interno della struttura in un luogo ben visibile.

 I privati sono obbligati ad avere estintori e rilevatori, ma al momento non sono previste sanzioni per chi non ha partita IVA in caso di inadempienza (a differenza del CIN, che è sanzionato per tutti).

Sì, è necessaria la certificazione di conformità (elettrica e/o del gas) rilasciata da un tecnico; non ha valore legale la semplice dicitura nell’atto di acquisto che dichiara gli impianti “a norma”.

L’obbligo di installare estintori portatili e dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio riguarda tutte le unità immobiliari concesse in locazione breve o per finalità turistiche. Questo adempimento è richiesto sia per le gestioni imprenditoriali che per quelle non imprenditoriali (privati), anche se l’attività è iniziata prima dell’entrata in vigore delle nuove normative nazionali (D.L. 145/2023).
Esiste un’eccezione parziale: i locatori sono esonerati dall’installazione dei soli rilevatori esclusivamente se l’unità immobiliare non è dotata di impianto a gas e se è possibile escludere con certezza ogni rischio di emissione di gas o formazione di monossido di carbonio. L’estintore, invece, resta obbligatorio in ogni caso.

Secondo la normativa vigente, è obbligatorio installare almeno un estintore per ogni piano della struttura e, in ogni caso, uno ogni 200 metri quadrati di superficie.

Gli estintori sono considerati presidi fondamentali per la protezione attiva contro gli incendi, specificamente indicati per intervenire su un principio di incendio. Secondo quanto stabilito dal D.L. 145/2023, che rimanda alle indicazioni tecniche del decreto del Ministro dell’interno del 3 settembre 2021, gli estintori devono possedere i seguenti requisiti minimi:
Capacità estinguente: non inferiore a 13A.
Carica minima: non inferiore a 6 kg o 6 litri.

È fondamentale che il dispositivo sia collocato all’interno dell’appartamento in un punto ben visibile e facilmente accessibile, e non all’esterno o nei corridoi condominiali.

Sì, l’estintore deve trovarsi all’interno della struttura ricettiva per evitare sanzioni in caso di controllo, poiché la norma non lascia spazio a interpretazioni sulla posizione.

L’obbligo di dotare ogni singolo alloggio di un proprio dispositivo dipende dalla modalità di registrazione:
Se ogni appartamento ha una propria registrazione distinta (SCIA o CIA), è necessario un estintore per ogni unità.
Se invece gli spazi appartengono a un’unica unità abitativa registrata come tale, si applica il requisito minimo di un estintore per ogni piano e, in ogni caso, uno ogni 200 metri quadrati.

Sebbene non sia un obbligo specifico per l’area esterna, è fortemente consigliato posizionarne uno vicino a zone di potenziale pericolo come i barbecue.

Non esiste un obbligo univoco sulla modalità di alimentazione; il mercato offre diverse soluzioni tecnologiche, inclusi dispositivi a batteria o a installazione fissa collegati alla rete elettrica. La scelta del modello può essere affidata a una ditta specializzata, ma è importante sottolineare che la normativa nazionale (D.L. 145/2023) richiede genericamente la presenza di “dispositivi” funzionanti e non impone necessariamente la realizzazione di impianti complessi che richiedano interventi strutturali.

No, la normativa non impone esplicitamente l’obbligo di realizzare impianti complessi che richiedano un progetto formale o l’intervento di un tecnico specializzato per il semplice montaggio dei dispositivi. È tuttavia fondamentale agire con la diligenza necessaria, scegliendo prodotti certificati a regola d’arte e conformi alle norme tecniche (come la UNI 11522) per garantire la sicurezza degli ospiti. Solo nel caso in cui si decida di installare un vero e proprio impianto di rilevazione gas fisso, sarà necessario rispettare i requisiti del D.M. 37/2008, che prevede l’intervento di ditte abilitate e il rilascio della relativa documentazione di conformità.

Sebbene sia possibile utilizzare i dispositivi distribuiti dalle piattaforme, il proprietario ha l’obbligo di verificare l’adeguatezza del dispositivo alle specifiche normative italiane. Non è sufficiente la semplice presenza dell’apparecchio: il titolare della struttura deve garantire che il prodotto sia conforme agli standard tecnici a “regola d’arte” (come la norma UNI 11522) e ai requisiti di sicurezza previsti dal D.L. 145/2023.

 La manutenzione è regolata dalla norma UNI 9994, che definisce le scadenze per controllo, revisione e collaudo. In base a tale norma tecnica (come già menzionato, si tratta di un’integrazione esterna alle fonti), il controllo periodico va effettuato ogni 6 mesi. È inoltre necessario seguire le indicazioni del manuale d’uso del produttore. Essere in regola con la manutenzione è un requisito indispensabile per dichiarare la sicurezza della struttura e ottenere il CIN.

La normativa nazionale prevede che il CIN debba essere esposto obbligatoriamente all’esterno dello stabile in cui si trova la struttura o l’appartamento. È fondamentale che l’affissione avvenga nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici, paesaggistici o condominiali; in caso di restrizioni o di edifici sottoposti alla tutela dei Beni Culturali, una soluzione funzionale è l’apposizione del codice sulla pulsantiera del campanello,. Oltre all’esposizione fisica sulla struttura, il CIN deve essere indicato in ogni annuncio pubblicato, inclusi i portali telematici (come Airbnb e Booking) e i canali social utilizzati per finalità pubblicitarie,. Il rispetto di questo obbligo non sostituisce gli altri adempimenti vigenti, come l’identificazione degli ospiti ai fini di pubblica sicurezza (TULPS) e le diverse comunicazioni richieste dalle normative regionali

Si può apporre il codice sulla pulsantiera del campanello. Se l’edificio è sottoposto a vincoli dei Beni Culturali, è necessario richiedere il nulla osta alla Soprintendenza per l’esposizione.

Il Ministero rimanda alle normative locali, ma generalmente si suggeriscono dimensioni standard (150×300 mm) e l’eventuale uso di un QR code.

L’alloggio turistico è una pura locazione dove non è possibile fornire servizi accessori alla persona durante il soggiorno. La casa vacanza è un’attività commerciale (anche occasionale) dove alcuni servizi (come la pulizia) possono essere obbligatori. 

Fiscalmente, la cedolare secca al 21% è applicabile solo alle locazioni turistiche e non alle case vacanza.

La differenza principale riguarda i servizi: nella locazione turistica imprenditoriale è vietato fornire servizi aggiuntivi agli ospiti durante il soggiorno (es. pulizie giornaliere, transfer), che invece possono essere obbligatori o permessi nelle CAV. Fiscalmente, per i regimi ordinari, la locazione imprenditoriale è esente IVA, mentre le CAV imprenditoriali addebitano il 10% di IVA.

Una gestione di questo tipo ricade solitamente in una delle due categorie principali: o è una locazione turistica o è una casa vacanza non imprenditoriale.

Il termine legale è di 30 giorni; il limite di 28 giorni non ha valore legale, ma è spesso usato solo per comodità di calcolo delle settimane. Per le Case Vacanza (CAV), la durata dipende dalle leggi regionali (ad esempio, nel Lazio il limite di 90 giorni è stato abrogato).

Sì, la Legge 431 del 1998 (Articolo 1) prevede l’obbligo della forma scritta per tutti i contratti di locazione, indipendentemente dalla durata (anche per mezza giornata o “day use”).

Sì, finché si parla di “locazione” l’obbligo sussiste. Per le Case Vacanza (CAV), invece, il contratto di soggiorno non è obbligatorio per legge, ma è fortemente consigliato per tutelarsi e mettere in chiaro le regole della struttura.

Si può utilizzare un contratto di locazione non agevolato (es. 6+6 o 9+9). Il comodato d’uso gratuito è sconsigliato per le attività imprenditoriali poiché potrebbe essere contestato dalla Guardia di Finanza come possibile “affitto in nero”.

No, non è previsto un numero minimo: si può aprire anche con una sola unità.

Non ci sono norme specifiche che lo vietino esplicitamente (a differenza di altre strutture). Tuttavia, è opportuno valutare caso per caso, eventualmente specificando che viene locata solo una parte dell’immobile. Chi ha la residenza all’estero (AIRE) non può invece aprire una partita IVA in Italia per questa attività.

 Sì, ma non esiste una migrazione automatica. È necessario chiudere la struttura attuale e riaprirla come locazione turistica imprenditoriale, contestualmente all’apertura della partita IVA.

No. La gestione di una struttura comporta diversi adempimenti burocratici distinti che non si esauriscono con la comunicazione al Comune; è infatti necessario gestire la comunicazione dei dati degli ospiti al portale Alloggiati Web, la trasmissione dei flussi turistici all’ISTAT e l’ottenimento o la gestione del CIN (Codice Identificativo Nazionale). Per quanto riguarda il CIN, ad esempio, non esiste una migrazione automatica e il titolare deve accedere personalmente al portale nazionale per integrare i dati e richiederlo formalmente

No, non sono richieste asseverazioni firmate digitalmente da tecnici (geometri, ingegneri o architetti). È comunque necessario allegare una planimetria quotata e si consiglia il supporto di un tecnico per garantire il rispetto dei regolamenti edilizi e dell’agibilità.

Secondo la sentenza del Consiglio di Stato sul caso Sirmione, i comuni non possono applicare restrizioni amministrative (come limiti ai giorni di apertura o al tipo di contratto) poiché la materia delle locazioni turistiche è di competenza statale. I comuni mantengono però il potere di normare aspetti urbanistici o catastali. Ma la normativa e le sentenze su questo argomento si susseguono.

No, nelle locazioni turistiche brevi sono vietati i servizi alle persone durante il soggiorno. Sono permessi solo la pulizia (iniziale/finale), la fornitura di biancheria e le utenze.

No. Secondo il Decreto Legge 50/2017, le locazioni brevi non possono includere servizi accessori tipici degli alberghi, come la somministrazione di pasti, la pulizia durante il soggiorno o il cambio della biancheria mentre l’ospite è presente. La casa deve essere consegnata pulita all’inizio, ma non si può intervenire successivamente.

No per le locazioni turistiche, poiché l’attività deve limitarsi all’affitto delle mura. Promuovere servizi extra potrebbe configurare un’attività imprenditoriale di fatto, soggetta a contestazioni da parte delle autorità fiscali.

No, chi opera in regime di locazione turistica senza partita IVA non può proporre, promuovere o partecipare all’organizzazione di servizi accessori o esperienze. In questo ambito, la casa viene data in locazione e l’host non può essere una “parte attiva”; l’ospite deve organizzare eventuali servizi (come un parrucchiere a domicilio) in totale autonomia tramite la piattaforma o terzi, senza il coinvolgimento dell’host.

Nel caso di locazione turistica, si creerebbe un paradosso normativo. L’host dovrebbe contattare l’ospite e cancellare il servizio, spiegando che non è legalmente possibile fornire contemporaneamente sia l’alloggio che l’esperienza.

Tendenzialmente sì, ma è fondamentale consultare sempre il regolamento specifico della propria Regione. Un host con partita IVA che gestisce un’attività extra-alberghiera può fornire direttamente esperienze e servizi (come un transfer aeroportuale) a condizione di possedere le licenze e le autorizzazioni necessarie (ad esempio, la licenza NCC per i trasporti). In questo caso, l’host può pubblicizzare i servizi e partecipare attivamente al processo di prenotazione.

Sì, è stato confermato che, se l’attività è inquadrata come extra-alberghiera, l’host può sponsorizzare o promuovere esperienze e servizi che vengono però erogati materialmente da soggetti terzi.

Mentre le esperienze (come tour o corsi di cucina) si svolgono solitamente all’esterno, i servizi (introdotti recentemente) sono attività che possono essere fornite all’interno dell’alloggio, come massaggi, servizi fotografici o chef a domicilio.

Poiché Airbnb può proporre determinati servizi di default, se un host non desidera o non può consentire tali attività nel proprio appartamento (per motivi normativi o personali), deve inviare una richiesta esplicita di cancellazione da tale programma alla piattaforma.

Sì. Poiché Airbnb attiva queste opzioni di default, l’host che non desidera tali attività nella propria struttura deve inviare una richiesta esplicita di cancellazione dal programma alla piattaforma.

La normativa italiana (Articolo 109 del TULPS) risale al 1939 e non specifica esplicitamente il divieto del check-in da remoto, creando un’area grigia. Tuttavia, la responsabilità di chi entra nella struttura e della veridicità dei dati trasmessi rimane sempre in capo al gestore, che deve garantire la corretta identificazione degli ospiti.

Il TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza) del 1939 obbliga l’host a identificare gli ospiti prima dell’accesso. Esistono “zone grigie” e alcune questure (come Siena o Venezia) richiedono esplicitamente la presenza fisica. È fondamentale assicurarsi che l’identità di chi entra corrisponda ai documenti forniti.

È necessario avvalersi di collaboratori o delegati in loco che effettuino l’identificazione per conto del proprietario.

Se la persona non percepisce alcun compenso, non è considerata attività economica. Tuttavia, alcune questure richiedono che i nominativi dei delegati autorizzati all’invio delle comunicazioni siano comunicati preventivamente.

È una “zona grigia”. Tuttavia, l’identificazione di persona in un ufficio con consegna manuale delle chiavi è considerata più vicina al rispetto della norma rispetto a un accesso totalmente automatizzato e remoto.

È obbligatorio registrare tutti gli ospiti, inclusi i minori. Non è possibile accettare foto dei documenti: per legge (art. 109 TULPS) l’ospite deve esibire un documento originale e in corso di validità.

Si rammenta che l’art. 109 del TULPS impone l’obbligo di identificazione e registrazione di tutti gli ospiti (inclusi i minori) e non consente l’alloggio di minori non accompagnati. Il minore, infatti, non ha capacità di agire e non può allontanarsi da casa senza il consenso del genitore (come previsto dagli artt. 2, 3 e 318 del Codice Civile). Per soggiornare regolarmente, il minore deve essere:
Accompagnato da almeno un genitore, con i relativi documenti di identità di entrambi.
Accompagnato da una persona maggiorenne munita di proprio documento di identità, dichiarazione di assenso firmata da almeno un genitore e fotocopia del documento di identità di quest’ultimo.
In sintesi, i minori non possono mai soggiornare da soli: anche se il minore possiede tutti i documenti, non può alloggiare senza un adulto responsabile presente.

Bisogna comunicare i dati al portale Alloggiati entro 24 ore (o entro 6 ore se il soggiorno è inferiore alle 24 ore), registrare i dati ai fini Istat e calcolare/rendicontare la tassa di soggiorno, se prevista dal comune.

Le autorità possono effettuare controlli tramite “turisti civetta” (agenti che prenotano una camera per verificare la procedura di check-in), attraverso segnalazioni o intervistando i turisti stessi. Si tratta di controlli a campione per garantire il rispetto del TULPS.

Il controllo è in carico principalmente alla Polizia di Stato (che gestisce il portale Alloggiati), ma sono coinvolti anche la Guardia di Finanza e la Polizia Locale, poiché la circolare ministeriale è indirizzata ai Prefetti che coordinano tutte le forze di polizia sul territorio.

La gestione di una struttura comporta diversi adempimenti: la comunicazione dei dati degli ospiti al portale Alloggiati Web, la trasmissione dei flussi turistici all’ISTAT, la riscossione e il versamento del contributo di soggiorno, la DIchiarazione Annuale dell’imposta di soggiorno e, recentemente, l’ottenimento del CIN (Codice Identificativo Nazionale).

Sì, le ricevute emesse dal Portale Alloggiati devono essere obbligatoriamente conservate per 5 anni. È importante sapere che il portale della Polizia le rende disponibili solo per 30 giorni, dopodiché scompaiono.

Finché il Comune non rende esplicito il funzionamento della comunicazione e del pagamento, non è possibile né necessario procedere con alcun adempimento.

In alcuni Comuni è obbligatorio validare le comunicazioni relative all’imposta di soggiorno anche nei periodi in cui non si ospita nessuno, trasmettendo i dati “a zero”. È necessario verificare il regolamento dell’imposta di soggiorno del Comune dove è ubicata la struttura.

Sì. Anche se Airbnb versa l’imposta di soggiorno sussiste l’obbligo di adempiere alla comunicazioni dell’imposta di soggiorno, questo perchè il portale versa nelle casse del comune quanto riscosso in modo cumulativo, senza distinguere tra importi e strutture interessate.

Il titolare della struttura è obbligato a presentare la dichiarazione annuale entro il 30 giugno. Tale adempimento è necessario anche se i portali come Airbnb riscuotono e versano l’imposta in modo cumulativo; in questo caso, il gestore deve comunque comunicare i pernotti intermediati dal portale, anche se l’importo da versare dovesse risultare pari a zero.

Anche se Airbnb versa l’imposta in modo cumulativo, il titolare della struttura è obbligato a presentare la dichiarazione annuale entro il 30 giugno, comunicando i pernotti intermediati dal portale, anche se l’importo da versare risulta pari a zero per il titolare. Esiste però una circolare dell’Agenzia delle Entrate che per alcuni anni prevede l’esonero dalla presentazione. Tenendo conto che è una circolare (non ha valore di legge) e che la stessa si riferiva solo a due anni specifici noi prudenzialmente consigliamo sempre di presentarla.

Anche in caso di chiusura della struttura, il gestore è tenuto a completare la rendicontazione e la convalida delle comunicazioni relative all’imposta di soggiorno prevista dal Comune. Resta inoltre l’obbligo di presentare la dichiarazione annuale entro il 30 giugno dell’anno successivo, includendo tutti i pernotti registrati fino al momento della cessazione, compresi quelli intermediati dalle piattaforme online, anche se il versamento risultasse già assolto o pari a zero.

Il GDPR (Regolamento Europeo 2016/679) impone obblighi rigorosi sulla raccolta, il trattamento e la conservazione dei dati personali degli ospiti. È fondamentale seguirlo correttamente non solo per evitare sanzioni, ma perché la gestione della privacy è un aspetto delicato che riguarda ogni fase dell’ospitalità, dal sito web al check-in.

Secondo l’Art. 109 del TULPS, le strutture devono raccogliere i dati anagrafici per trasmetterli alla Questura tramite il portale Alloggiati Web. Per questo adempimento di legge non è necessario il consenso esplicito del cliente, ma è comunque obbligatorio fornire un’informativa chiara sul trattamento dei dati e conservarli solo per il tempo strettamente necessario.

Sebbene non sia “illegale” richiederli, è una pratica fortemente sconsigliata e rischiosa per il GDPR. WhatsApp (di proprietà di Meta) trasmette i dati a server che possono trovarsi fuori dall’Unione Europea (negli USA), violando le norme sulla protezione dei dati. Inoltre, le foto restano spesso memorizzate nelle gallerie dei telefoni o nei backup in cloud, aumentando il rischio di data breach.

Software specifici utilizzano canali criptati (HTTPS) e garantiscono che i dati siano archiviati su server europei. Inoltre, prevedono la cancellazione automatica della foto del documento una volta completato l’invio al portale alloggiati, garantendo il “diritto all’oblio” e minimizzando i rischi.

Le telecamere sono consentite solo nelle aree comuni (ingressi, corridoi, reception) e mai in camere da letto o bagni. È obbligatorio esporre cartelli informativi visibili prima che l’ospite entri nel raggio d’azione della telecamera. Bisogna inoltre fare attenzione alle politiche dei portali come Airbnb, che hanno regole molto restrittive sull’uso dei dispositivi di sorveglianza.

Sì. Se la telecamera è installata in uno spazio comune (non privato), è segnalata con apposita cartellonistica e gli ospiti vengono informati preventivamente tramite messaggi, la posizione è considerata regolare.

Per quanto riguarda la messaggistica legata alla prenotazione, l’uso della chat della piattaforma è consentito poiché l’ospite ha accettato i termini del portale. Tuttavia, se si desidera utilizzare i dati per finalità diverse (come il marketing futuro), è necessario ottenere un consenso esplicito, tracciabile e datato. Questo può avvenire tramite “spunte” (checkbox) in sistemi digitali o una firma su un documento specifico che attesti la volontà dell’utente.

È possibile far firmare un documento (digitale o cartaceo) al momento del check-in in presenza. In alternativa, esistono sistemi che collegano l’accesso al Wi-Fi della struttura a una pagina di registrazione dove l’ospite può inserire la propria email e accettare esplicitamente la politica di marketing per navigare.

Il “soft spam” è un’eccezione che consente di inviare offerte commerciali a clienti già acquisiti per servizi analoghi a quelli acquistati in precedenza, senza un nuovo consenso esplicito. Tuttavia, resta obbligatorio fornire un’informativa chiara, limitare l’uso dei dati nel tempo e garantire sempre il diritto di opposizione (disiscrizione immediata).