Non basta fornire servizi durante il soggiorno per essere considerati “impresa”.
A volte basta il modo in cui gestisci le tue locazioni.
Una recente sentenza lo chiarisce in modo molto concreto.
La sentenza: cosa è successo davvero
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha confermato un principio molto rilevante:
una locazione turistica può essere considerata attività imprenditoriale, anche se:
- non offre servizi extra (come colazione o reception)
- è gestita tramite piattaforme come Airbnb o Booking
Nel caso analizzato:
- la Guardia di Finanza ha esaminato le prenotazioni dal 2017 al 2023
- ha ricostruito i ricavi tramite i dati delle piattaforme
- l’Agenzia delle Entrate ha quindi contestato un reddito d’impresa non dichiarato
Il contribuente sosteneva che si trattasse di locazioni turistiche brevi (quindi redditi fondiari con cedolare secca).
Ma i giudici tributari di primo grado hanno dato ragione all’Agenzia.
Il punto chiave: non conta cosa fai, ma come lo fai
La sentenza chiarisce un aspetto fondamentale:
- non è sufficiente dire “faccio locazioni brevi”
- bisogna capire come viene svolta l’attività
Secondo i giudici, nel caso specifico erano presenti diversi elementi che fanno scattare l’imprenditorialità.
Gli indicatori che fanno scattare l’attività d’impresa
La Corte individua alcuni segnali molto chiari.
Se li riconosci nella tua attività, è il momento di fermarsi a riflettere.
- Numero elevato di prenotazioni
Centinaia di prenotazioni ogni anno → attività continuativa, non occasionale. - Continuità nel tempo
Attività svolta per più anni (in questo caso dal 2017) → non può essere considerata saltuaria. - Presenza sulle piattaforme online
Utilizzo stabile di portali per promuovere e vendere → organizzazione dell’attività. - Reddito principale
Se è la tua fonte principale di guadagno → rafforza il carattere professionale.
Anche senza servizi aggiuntivi, questi elementi possono bastare.
Cosa potrebbe cambiare dal punto di vista fiscale
Quando scatta l’attività d’impresa:
- non puoi usare la cedolare secca
- i redditi diventano redditi d’impresa
- si applicano regole fiscali completamente diverse (IVA inclusa, se dovuta)
E c’è un altro punto importante chiarito dalla sentenza:
non puoi “compensare” quanto versato con cedolare secca
perché si tratta di un regime alternativo, non compatibile con il reddito d’impresa (in un’altra recente sentenza veniva invece affermato il principio opposto)
Un errore molto diffuso
Molti host pensano:
“Non offro servizi → non sono impresa”
La sentenza smonta questa convinzione.
L’assenza di servizi extra non basta per escludere l’attività imprenditoriale.
Conta molto di più:
- il volume
- la continuità
- l’organizzazione
Attenzione anche ai limiti di legge
Negli ultimi anni la normativa si è fatta più restrittiva.
- Fino al 2025: massimo 4 immobili per restare in regime locazione breve
- Dal 2026: il limite scende a 2 immobili
Superata questa soglia, l’attività è automaticamente considerata d’impresa… per legge
Cosa conviene fare oggi
Se gestisci locazioni turistiche, ha senso verificare:
- quante prenotazioni gestisci ogni anno
- da quanto tempo svolgi l’attività
- se rappresenta la tua principale fonte di reddito
- quanti immobili hai in gestione
Non è una valutazione teorica.
È una verifica che può cambiare completamente:
- il regime fiscale
- gli obblighi
- il rischio di accertamenti
Se vuoi scoprire cosa serve per avere una Locazione Turistica Imprenditoriale, clicca qui.
Il punto Extrasemplice
Questa sentenza mette nero su bianco una tendenza che nel settore esiste da tempo:
la differenza tra “host” e “impresa” non è più così netta.
Molte attività nascono come gestione semplice…ma crescono senza adeguarsi.
Ed è proprio lì che nasce il problema.
Perché quando interviene l’Agenzia delle Entrate, non guarda come ti definisci.
Guarda come operi.
La sentenza al momento ha valore solo per la parte che ha perso. Finché non si avrà una sentenza di Cassazione o una legge non ci sarà un principio valido per tutti. Ci sono alcuni elementi della sentenza che contraddicono altre sentenze.
Ma sarebbe veramente una situazione negativa dover aprire una Partita IVA e una Locazione Turistica Imprenditoriale? dal nostro punto di vista si possono aprire orizzonti per lo più inaspettati.
