Negli ultimi giorni si parla molto dell’approvazione delle nuove Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore Generale di Roma, avvenuta il 23 luglio.
Da subito sono comparsi titoli che parlano di “stretta sugli affitti brevi”, alimentando dubbi e preoccupazioni tra host, property manager e proprietari di immobili.
Ma cosa è stato realmente approvato? E soprattutto, cosa cambia oggi per chi opera nel settore dell’extralberghiero?
Proviamo a fare ordine.
Una discussione che non nasce oggi
Il dibattito sull’overtourism e sul ruolo degli affitti brevi a Roma non è certo iniziato questa estate.
Negli ultimi anni il tema è diventato sempre più centrale nel confronto politico, soprattutto con l’obiettivo dichiarato dell’Amministrazione Capitolina di regolamentare in modo più puntuale la diffusione delle attività extralberghiere in alcune aree della città.
Per questo motivo Extrasemplice segue da tempo l’evoluzione della normativa. Già nel 2025 avevamo organizzato un incontro pubblico insieme all’Arch. Luigi Cacciatore per approfondire proprio il percorso urbanistico che Roma stava intraprendendo e comprenderne le possibili conseguenze per il nostro settore.
L’approvazione delle nuove NTA rappresenta quindi un passaggio importante di un percorso iniziato da tempo e che gli operatori del settore attenziona con molta preoccupazione.
Che cosa sono le nuove NTA?
Le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) sono le norme che disciplinano l’attuazione del Piano Regolatore Generale e definiscono il quadro urbanistico entro il quale il Comune può pianificare e regolamentare lo sviluppo della città. Non sono quindi un regolamento e quanto definito dalle NTA non deve essere considerato operativo. Il documento stesso di sintesi dice che un regolamento dedicato alle attività turistico – ricettive extralberghiere è in corso di redazione.
La variante approvata il 23 luglio modifica 67 disposizioni e affronta temi molto più ampi del solo comparto extralberghiero: rigenerazione urbana, tutela del patrimonio storico e ambientale, politiche abitative, riqualificazione delle periferie e semplificazione delle procedure urbanistiche.
All’interno di questo quadro trova spazio anche il tema dell’overtourism e delle attività extralberghiere.
Cosa cambia per gli affitti brevi?
Le nuove NTA introducono alcuni strumenti urbanistici che consentono al Comune di disciplinare in maniera più specifica l’insediamento delle attività turistico-ricettive.
Tra gli aspetti che interessano maggiormente il nostro settore vi sono la previsione di una specifica categoria urbanistica dedicata alle attività extralberghiere e la possibilità di disciplinare con maggiore attenzione i cambi di destinazione d’uso verso attività turistico-ricettive.
Si tratta di indicazioni urbanistiche che delineano il quadro entro cui il Comune potrà intervenire, ma che non costituiscono ancora, da sole, una disciplina completa delle attività di affitto breve.
Allo stato attuale non possiamo affermare che sia stato introdotto un divieto generalizzato degli affitti brevi a Roma.
Non sappiamo ancora:
- quali zone della città saranno eventualmente interessate;
- quali categorie di immobili o operatori potranno essere coinvolte;
- quali saranno le modalità applicative;
- quali eventuali limitazioni verranno effettivamente introdotte.
Le NTA rappresentano il quadro urbanistico di riferimento. Le regole che potrebbero incidere più direttamente sulle attività extralberghiere saranno eventualmente contenute in un successivo Regolamento comunale, che dovrà definire modalità operative, ambiti territoriali e soggetti interessati.
È proprio questo il motivo per cui, in questi giorni, è importante distinguere tra ciò che è già stato approvato e ciò che potrà essere disciplinato nei prossimi mesi.
Quali saranno i prossimi passaggi?
Per capire dove siamo oggi può essere utile immaginare questo percorso.
STEP 1 – Approvazione delle nuove NTA ✅
Il Consiglio Comunale ha approvato definitivamente la variante alle Norme Tecniche di Attuazione.
STEP 2 – Studio del testo definitivo
Ora sarà necessario analizzare nel dettaglio tutte le modifiche approvate e comprenderne gli effetti concreti.
STEP 3 – Eventuale Regolamento comunale
Le NTA prevedono la possibilità che Roma Capitale adotti uno specifico regolamento dedicato alle attività extralberghiere, nel quale potrebbero essere disciplinate eventuali limitazioni, criteri applicativi e ambiti territoriali.
STEP 4 – Applicazione concreta
Solo dopo questi ulteriori passaggi sarà possibile comprendere con precisione quali effetti avranno le nuove disposizioni sui proprietari, sugli host e sui property manager.
Oggi, quindi, ci troviamo ancora in una fase intermedia del percorso.
Leggere le novità con il giusto contesto
In queste ore sono circolate numerose interpretazioni, spesso basate su anticipazioni o su letture parziali della riforma.
Le nuove Norme Tecniche di Attuazione rappresentano un passaggio importante nel percorso urbanistico della città, ma non esauriscono il processo. Per comprenderne gli effetti concreti è necessario distinguere con attenzione ciò che è già entrato in vigore da ciò che richiederà successivi provvedimenti attuativi.
Saranno infatti i futuri regolamenti e gli atti applicativi del Comune a definire come e in quale misura queste novità incideranno concretamente sul settore extralberghiero.
